Les SCPI
L'acronyme SCPI désigne Société Civile de Placement Immobilier, qui peut être considérée comme une variante plus régulée de la Société Civile Immobilière (SCI), accessible à un large éventail d'investisseurs.
Qu'est-ce qu'une Scpi ?
La SCPI représente donc une modalité d'investissement immobilier, permettant d'investir en commun dans de nombreux actifs immobiliers, tout en déléguant la gestion à la société de gestion.
Celle-ci, après avoir déduit les coûts liés à l'administration du portefeuille immobilier, répartit les loyers aux investisseurs en fonction de leurs parts détenues sous la forme de dividendes.
Les Avantages et inconvénients des Scpi
Les avantages
- Aucun souci de gestion pour les investisseurs
- Pas de contact avec les locataires
- Mutualisation du risque
- Gestion par des experts
- Multitude d'option d'investissement (santé, bureaux, logistique, commerces, hôtels, résidentiel...)
- Liquidité
Les inconvénients
- Délai de carence de 3 à 6 mois (pas de perception de revenus pendant cette période, sauf si détention via une assurance vie)
- Frais de souscription comparable à de l'immobilier locatif classique (certaines Scpi n'ont toutefois pas de frais de souscription). Les Scpi sont donc à privilégier dans une perspective de long terme.
Les différents modes d'acquisition de scpi
Acquisition en direct
Revenus assimilés à des revenus fonciers, et imposés à la tmi
En nue-propriété
Pas de revenus pendant la période de démembrement, mais acquisition avec une décote, et récupération de l'usufruit sans fiscalité, au terme du démembrement
Via des contrats d'assurance vie
Fiscalité de l'assurance vie, mais application des frais de gestion des contrats
L'achat en pleine propriété de parts de scpi
Les parts de SCPI peuvent être acquises de différentes manières. La plus courante est l'achat en pleine propriété de parts de SCPI. Cette option permet à l'acquéreur de bénéficier des revenus générés par ces parts, ainsi que d'espérer réaliser une plus-value sur leur valeur.
Cette option peut se révéler judicieuse pour rechercher un complément de revenus ainsi que pour constituer un patrimoine par exemple en acquérant des parts de SCPI avec un emprunt immobilier.
Pour les personnes physiques, les revenus perçus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers et soumis aux prélèvements sociaux.
Ainsi, l'acquisition de parts de Scpi en pleine propriété, nécessite l'avis d'un expert, car une mauvaise gestion de la fiscalité peut rapidement devenir confiscatoire.
À cet égard, Monplacement.fr vous conseille et vous oriente pour une gestion fiscale optimisée et une maximisation de votre investissement.
Achat avec des liquidités
L'achat avec des liquidités permet la recherche de revenus complémentaires en se limitant à ses ressources personnelles. A ce titre, cela revient à acheter de l'immobilier locatif cash. C'est une stratégie qui n'est pas à écarter dans certains cas puisqu'elle permet une économie des mensualités d'emprunt.
Cependant, une fois de plus, cette stratégie doit être maîtrisée et précéder une étude patrimoniale approfondie. L'achat en utilisant des liquidités peut être optimisé en explorant divers modes de détention, nécessitant ainsi un accompagnement spécialisé. A ce titre, Monplacement.fr est capable de vous accompagner sur ces sujets afin d'optimiser votre investissement en s'alignant sur vos objectifs.
Achat à crédits de parts de Scpi
L'achat de parts de SCPI à crédit est une stratégie que Monplacement.fr soutient activement, en sélectionnant attentivement son offre pour proposer des SCPI pouvant être financées par un crédit. Cette méthode permet de constituer un patrimoine sur le long terme et d'augmenter les revenus, en exploitant l'effet de levier offert par le crédit. De plus, les charges d'emprunt seront déductibles du résultat imposable, ce qui réduira la charge fiscale liée à l'investissement.
Prenons un exemple
Un investisseur acquiert 100 parts de SCPI au prix de 200€ chacune, totalisant ainsi un investissement de 20 000€.
Avec un rendement annuel net de 5,5% sur une période de 10 ans et en supposant une stabilité du marché immobilier sans augmentation des prix des parts. A la fin de l'opération, il aura accumulé 11 000€ de loyers sur ces 10 ans.
Cela signifie qu'à la fin de la période, son investissement initial de 20 000€ sera augmenté de 11 000€, totalisant ainsi 31 000€. Il est à noter que cet exemple ne prend pas en compte la fiscalité qui est spécifique à chaque individu et peut varier d'une personne à l'autre
Pour qui ?
L'investissement de parts de SCPI en pleine propriété est notamment à privilégier dans deux cas :
- Personnes physiques disposant d'un capital et ayant besoin de revenus complémentaires (par exemple retraité avec des revenus imposés idéalement à moins de 30%)
- Personnes actives et utilisant leur capacité d'emprunt pour acquérir des parts de SCPI à crédit, en vue de générer un complément de retraite futures.
Les revenus des SCPI serviront à rembourser l'emprunt pendant leur période d'activité.
A la fin du prêt, les investisseurs disposeront d'un complément de retraite.
Achat de nue-propriété de parts de scpi
Le principe d'investir en nue-propriété de parts de Scpi
Pour bien comprendre, le démembrement de propriété consiste en la séparation des deux droits composants la propriété à savoir l'usufruit, qui est le droit de jouir du bien – et la nue-propriété - qui est le droit de vendre le bien.
Plus communément, on dit que le nue propriétaire est en attente de la pleine propriété
L'usufruit rejoint toujours la nue-propriété qu'il soit viager (à la mort de l'usufruitier, le nue propriétaire redevient plein propriétaire) ou temporaire (au terme d'une période connue à l'avance)
Il est possible d'investir en nue-propriété de parts de SCPI dans le cadre d'un démembrement temporaire.
La période de démembrement est donc fixée dès l'acquisition de parts de SCPI.
Pendant la période de démembrement, l'usufruitier percevra la totalité des revenus générés par les SCPI.
Au terme du démembrement, l'usufruit rejoindra automatiquement et sans fiscalité la nue-propriété.
Ce mécanisme s'avère très avantageux pour les deux parties (l'usufruitier et le nue-propriétaire).
Avantages
- Achat avec une décote significative et non fiscalisée
- Exonération d'IFI (impôt sur la fortune immobilière) pendant la période de démembrement
- Au terme du démembrement, les revenus perçus seront calculés sur la valeur en pleine propriété (on reçoit donc des revenus supérieurs mais qui arrivent plus tard)
- Au terme du démembrement, la plus-value générée par la récupération de l'usufruit n'est pas fiscalisée
Inconvénients
- Investissement bloqué sur la période de démembrement
- Pas de loyer perçu sur la période de démembrement
Exemple
Hypothèses :
- Monsieur Dupont a 52 ans. Il acquiert 100 000 euros de parts de Scpi en nue-propriété, dans le cadre d'un démembrement temporaire de 10 ans, dans le but de générer un complément de retraite futur.
- La nue-propriété dans le cas de ce démembrement correspond à 70% de la valeur en pleine propriété.
- On prendra comme hypothèse que la valeur des parts restera constante à 100 euros pendant 10 ans, et que le taux de distribution de la SCPI sera également constant à 5,5%
Fonctionnement :
- Avec 100 000 euros Monsieur Dupont détient la nue-propriété de parts dont la valeur en pleine propriété est de 100 000 / 70% = 142 857 euros
- Pendant 10 ans, monsieur Dupont ne percevra aucun revenu.
- Pendant 10 ans les parts de SCPI ne seront pas imposées à l'impôt sur la fortune immobilière
- Au terme des 10 ans, monsieur Dupont récupère la pleine propriété des parts des Scpi dans lesquelles il a investi.
- Il reçoit alors des revenus de 5,5% calculés sur la valeur en pleine propriété (c'est-à-dire sur 142 857 euros). Il perçoit donc 7 857 euros par an (655 euros/ mois) comme complément de retraite.
- Si il le souhaite il peut à l'issue des 10 ans revendre les parts de SCPI. La plus-value générée par la récupération de l'usufruit ne sera alors pas fiscalisée.
Récapitulatif
On peut considérer qu'un investisseur qui acquiert la nue-propriété de part de Scpi pendant une période de démembrement de 10 ans va percevoir immédiatement 10 ans de loyer, de façon certaine (pas d'aléa sur les loyers), et sans fiscalité, mais que cette perception se fait sous forme d'une réduction du prix d'achat avec l'impossibilité pour lui de revendre les parts de SCPI avant la fin des 10 ans.
Pour qui ?
L'investissement de parts de SCPI en démembrement temporaire s'adresse donc à des personnes
- Qui disposent d'un capital pouvant être bloqué pendant une certaine période,
- Qui souhaitent générer un complément de revenu futur (exemple : préparation à la retraite)
- Ou bien des investisseurs fortement fiscalisés qui souhaitent investir en immobilier dans des conditions fiscales avantageuses (la plus-générée par la récupération de l'usufruit n'étant pas imposée lors de la revente)
Acquisition de Scpi via des contrats d'assurance vie
Parmi les différents modes de détention de SCPI, le contrat d'assurance vie présente bien des atouts à exploiter.
Le principe de ce mécanisme est simplement d'acquérir des parts de SCPI à travers son contrat d'assurance vie, lesquelles deviennent alors des unités de compte du contrat. Cela permet à l'investisseur de bénéficier des rendements des SCPI tout en profitant de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie aussi bien en matière de succession que pour les rachats.
Il est important de rappeler que tant qu'aucun retrait n'est effectué sur le contrat, aucune imposition ne sera due pour les SCPI incluses dans celui-ci. De plus, lors d'un rachat, la fiscalité attractive de l'assurance vie permettra de minimiser l'impôt dû.
Avantages
- Fiscalité amoindrie sur les revenus générés
- Fiscalité plus favorable en cas de décès
- La compagnie d'assurance garantie la liquidité
- Prix de souscription moins élevés qu'en directe
- Jouissance des parts immédiate
Inconvénients
- Frais de gestion du contrat d'assurance vie
- Choix de SCPI restreint
Pour qui ?
L'investissement de parts de SCPI via un contrat d'assurance vie sera à privilégier notamment pour les investisseurs :
- Dont la tranche marginale d'imposition est élevée (30% et plus)
- De moins de 70 ans et désireux de bénéficier au mieux de la fiscalité successorale de l'assurance vie (152 500 euros d'abattement par bénéficiaire, 20% au-delà)
Valeur de reconstitution et prix de souscription
Pour évaluer la santé financière d'une SCPI et déterminer vers quelles SCPI se tourner ou lesquelles éviter, plusieurs indicateurs sont à considérer.
Prix de souscription et valeur de retrait
Lors de la souscription d'une SCPI, le prix est exprimé en euros par part. Dans certaines SCPI, une part peut valoir 200€, 500€ ou même 1 000€. Ces prix représentent le prix de souscription, c'est-à-dire le prix auquel l'investisseur acquiert les parts.
Ce prix est à distinguer de la valeur de retrait, qui correspond au prix de vente des parts à la sortie.
L'écart entre le prix de souscription et la valeur de retrait correspond aux frais, qui varient d'une SCPI à une autre, mais sont souvent d'environ 10% (certaines ont 5% de frais et quelques-unes n'ont pas de frais de souscription).
Ces frais ne sont en général véritablement subis par l'investisseur que au moment de la vente des parts.
En effet les revenus distribués par les Scpi sont calculés sur la base du prix de souscription et pas de la valeur de retrait.
La valeur de reconstitution
L'indicateur principal à considérer lors de la souscription à une SCPI est la valeur de reconstitution.
L'autorité des marchés financiers impose à toutes les sociétés de gestion de déterminer chaque 31 Décembre « la somme nécessaire pour racheter tous ses actifs, incluant notamment les commissions et frais de notaire ». Cette valeur de part s'appelle la « valeur de reconstitution », et peut donc être considérée comme « la valeur réelle de la scpi ».
Cette donnée revêt une importance capitale pour les investisseurs, leur permettant d'évaluer si le prix d'une part de SCPI est surévalué ou sous-évalué par rapport au véritable patrimoine de la société.
Il convient de souligner que, conformément à la réglementation, le prix d'acquisition (ou le prix de la part) ne peut s'écarter de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution.
À cet égard, notre cabinet MonPlacement.fr effectue chaque année un travail en interne pour récapituler les prix de souscription et les valeurs de reconstitution des SCPI, permettant ainsi de déceler les tendances positives et négatives.
Notre objectif principal est d'orienter nos clients vers les SCPI sous-évaluées qui offrent les grandes opportunités d'investissement (et également le moins de risques de déconvenues).
Quelles Scpi Privilégier ?
Il existe de très nombreuses SCPI avec des spécificités bien différentes.
Les différents critères à prendre en compte pour choisir des Scpi en cohérence avec vos objectifs sont notamment ceux-ci :
- La valeur de reconstitution (quelles scpi sont surévaluées et sous-évaluées ?)
- Scpi à grandes ou petites capitalisations (10 Me à plus de 4 000 M€)
- Secteurs géographiques différents (ile de France, région, Allemagne, Europe...)
- Secteurs économiques (logistiques, bureaux, diversifiés, santé, résidentiels, tourisme, logistique...)
- Sociétés de gestion anciennes ou récentes,
- Fais de souscription classiques ou allégés,
- Clé de répartition différents en cas d'achat de nue-propriété
En fonction de vos objectifs et de notre analyse de l'ensemble des critères ci-dessus, nous pourrons vous conseiller au mieux de vos intérêts.